Đòn bẩy tài chính là công cụ đắc lực để đầu tư BĐS. Sự thật là người có ít vay ít; người có rất nhiều vay càng nhiều, đầu tư càng lớn và lợi nhuận càng cao.
Vay mua căn hộ 100% giá trị: Ngân hàng nào có lãi suất cho vay thấp
nhất?Những điểm cần chú ý khi vay vốn ngân hàng mua căn hộ đấtTrong tay 200
triệu, vợ chồng trẻ liều mua nhà ở và cái kết đắng
Sự khéo léo, tài tình khi
sử dụng vốn vay là một loại "tài năng” riêng của từng người, có được nhờ kinh
nghiệm, trải nghiệm và sự hiểu biết. còn nếu không biết sử dụng đòn bẩy tài
chính đúng cách, sẽ y như bạn đang đi lạc vào đường cao tốc mà xe hơi sắp hết
xăng vậy, vô cùng hoang mang.
Đã không ít người chỉ vì không có nguyên tắc khi sử dụng vốn vay để đầu tư BĐS nên mất năng lực chuyên môn cân đối tài chính, bán tống bán tháo BĐS để trả nợ dẫn đến tình trạng thua lỗ nặng nề. Đặc biệt, khi xảy ra rủi ro khủng hoảng về dịch bệnh, thông tin kinh tế - chính trị,... thì càng khắc nghiệt hơn.
Bài viết này xin chia sẻ từ chính kinh nghiệm của cá nhân khi sử dụng vốn vay đầu tư bất động sản (BĐS), giúp việc đầu tư trở nên an toàn, thuận lợi và tăng trưởng nhanh chóng.
7 nguyên tắc vàng cần ghi nhớ khi vay tiền đầu tư bất động sản:
1. Xét nguồn lực tài chính của bản thân và lựa chọn BĐS phù
hợp
Trước khi đưa ra quyết định đầu tư, hãy thống kê số tiền vốn tự
có của mình là bao nhiêu. Theo đó, phải lựa chọn tài sản tương xứng và vừa sức
với mình. Có thể dùng đòn bẩy tài chính - trong các số ấy có khoản vay không
phải trả lãi (vay người thân) và khoản vay phải trả lãi (vay ngân hàng).
Vay tiền đầu tư bất động sản là chuyện tất yếu với nhiều nhà đầu tư
Con số rõ ràng mạch lạc, liệt kê khả năng vốn của mình và có thể vay thêm tầm 20-50% giá trị BĐS dự định đầu tư (tỷ lệ này phụ thuộc nhiều yếu tố đặc biệt là năng lực chuyên môn trả nợ). Chúng ta không thể bắt cá leo cây, tức đừng nhìn vào người bên cạnh mua nhà ở to nên mình cũng vay thật nhiều để mua nhà to, mà phải lựa theo sức của mình để đầu tư an toàn nhất.
2. Xem xét năng lực sinh dòng tiền của BĐS
Khả năng sinh dòng vốn của BĐS nghĩa là dòng vốn thu được từ cho thuê chính
BĐS đó. Có thể là dịch vụ cho thuê nhà, cho thuê văn phòng, cho thuê căn hộ, cho
thuê shop house, dịch vụ cho thuê nhà xưởng, cho thuê kho bãi,... Thông thường,
khoản tiền này được thanh toán định kỳ 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng tuỳ theo thoả
thuận.
Trước khi vay tiền để mua BĐS, hãy xem xét nơi này có thể cho thuê
được không? Nếu được thì dự kiến thu về bao nhiêu một tháng (nhớ trừ phí môi
giới dịch vụ thuê mướn nếu có) bằng cách đi khảo sát thị trường xung quanh, gọi
điện hỏi môi giới, hoặc điều tra thông tin trên Internet,... Nhất định phải xét
đến yếu tố này đầu tiên.
3. Dòng tiền cho thuê BĐS đủ khả năng trả lãi
cho khoản vay đầu tư
Một nguyên tắc quan trọng để giữ an toàn trong đầu tư khi sử dụng đòn bẩy tài chính là nên đầu tư vào BĐS có chức năng sinh lời, và dòng tiền đó tốt nhất là nên đủ khả năng trả lãi cho khoản vay của bạn.
Bởi vì khi đầu tư tăng giá vốn, có thể bạn sẽ bán được BĐS theo dự kiến vào đúng thời gian dự kiến, tuy nhiên cũng có thể là không. Khoản lợi nhuận từ tăng giá vốn chưa nhìn thấy đâu, nhưng tiền đã vay thì tráp đòi nợ của ngân hàng sẽ gửi đến hàng tháng, không chậm ngày nào. Lúc này toàn bộ vốn tự có + vốn vay đều đang nằm trong BĐS, vậy lấy gì để trả nợ?
Đó chính là tiền từ cho thuê. Nếu như không có tiền từ cho thuê, sẽ phải lấy
tiền tích luỹ/tiền lương hoặc tiền từ hoạt động kinh doanh khác để trang trải,
đến khi không chịu được gánh nặng tiền lãi thì phải bán tống bán tháo BĐS. Khi
bán như vậy, rất dễ bị ép giá rẻ do tâm trí chạy hàng.
Cho nên vì vậy,
trước khi quyết định mua BĐS bằng vốn vay phải xét xem BĐS này có khả năng thuê
mướn hay không, số tiền thu được có đủ để trả lãi mỗi tháng không?
4. Nếu mua BĐS, dự án được ưu đãi lãi suất 0%, lưu ý thời điểm tính lãi và
khả năng trả lãi
Một trong những yếu tố quan trọng tác động đến quyết
định mua BĐS của mọi người là “cảm xúc”. Nhiều người xuống tiền đặt cọc mua dự
án bởi những chính sách hấp dẫn về vốn như “ưu đãi lãi suất 0%” . Vì việc cho
vay quá dễ dàng nên người mua không suy nghĩ nhiều nữa, mà theo cảm hứng, đặt
cọc xuống tiền
Vấn đề là, hãy lưu ý chính sách này có thời hạn, và cần ghi nhớ thời điểm bước đầu phải trả lãi là lúc nào. Khi đó, chúng ta sẽ lấy tiền từ đâu để trả lãi, số tiền là bao nhiêu? Mình có tác dụng trang trải không? Hoặc nhà này có tác dụng cho mướn hay không?
Rất nhiều người đã phải bán tháo BĐS khi hết cơ chế ưu đãi 0% do phải đối mặt
với sự thật phũ phàng là không biết lấy tiền đâu để trang trải khoản lãi, hoặc
do tiền từ thuê mướn thấp trong khi Xác Suất vốn vay lại không thấp chút nào nên
không đủ chi trả.
5. Nếu BĐS không sinh dòng tiền, tốt nhất không nên
sử dụng vốn vay
Tất nhiên, bạn có thể vay và vẫn có thể trả lãi bằng tiền tích luỹ (từ tiền
lương, công việc kinh doanh khác).
Nhưng nếu đầu tư bài bản và chuyên
nghiệp, sẽ có quỹ phân chia đầu tư dài hạn, trung hạn, và ngắn hạn. Với những
BĐS đầu tư trung - dài hạn thì rủi ro cơ chế khá cao. Nếu BĐS không khai thác
dịch vụ thuê mướn được thì theo quan điểm cá nhân tác giả, không nên sử dụng vốn
vay, hoặc nếu có thì sử dụng rất ít và dùng tiền tích luỹ để trả dần lãi
gốc.
Bởi việc đầu tư trung dài hạn thì an toàn là trên hết, Nếu không
sinh dòng tài chính để trang trải được lãi vay thì tốt nhất có thể nên sử dụng
vốn tự có. Có ít mua miếng nhỏ, có nhiều mua miếng to, tuỳ theo sức của mình
(nguyên tắc số 1).
6. Nếu sử dụng vốn vay để đầu tư, thì khả năng
thanh khoản của bất động sản là vàng
Bởi, bạn có thể bán trả nợ
ngay khi cần thiết. Một khi đã sử dụng vốn vay, yếu tố ưu tiên hàng đầu cần xem
xét đó là tính thanh khoản của BĐS này có cao hay không?
Đó là năng lực
chuyên môn chuyển đổi từ BĐS sang tiền mặt trong tiến trình ngắn nhất có thể. Vì
trong tình huống chúng ta thay đổi kế hoạch, cơ cấu lại các khoản đầu tư, dịch
rời từ vùng này qua vùng khác, hay gia đình có việc,... hoặc BĐS không có dòng
tài chính trang trải được vốn vay, bạn có thể ngay lập tức bán tài sản, trả nợ
và giải phóng khoản đầu tư này.
Thông thường, BĐS có tác dụng thanh khoản
tốt thì cũng có khả năng giữ giá tốt hơn (đánh giá tính thanh khoản của BĐS cần
nhìn thấu thị được là do tạo sóng sốt ảo hay do giá trị thực, phạm vi bài viết
này chưa phân tích sâu, nếu có dịp tác giả sẽ chia sẻ tại 1 bài
khác).
7. Nắm rõ và tận dụng sức mạnh của lãi suất kép
Lãi
suất kép được coi là con át chủ bài của dân đầu tư sành sỏi, giúp nhân vốn của
nhà đầu tư lên nhiều lần. Đây là một công cụ tuyệt vời nhưng cần tỉnh táo và
linh hoạt, nếu làm được 6 nguyên tắc ở trên cộng với đầu tư đúng hướng thì sẽ
phát huy tác dụng.
Lãi suất kép được hiểu là việc chúng ta có tiền, dùng
thêm đòn bẩy tài chính để đầu tư sinh lời, tiếp nối thu về và nhập lãi này vào
gốc được khoản tiền gốc lớn hơn ban đầu, theo đó vay thêm nhiều hơn ban đầu và
đầu tư vào BĐS quy mô lớn hơn ban đầu. Nhờ đó, sẽ sinh ra khoản lợi nhuận nhiều
hơn lần trước.
Nguồn >>> Vay tiền buôn đất: Đôi điều để không dính nợ trước ngày ăn lãi
0 nhận xét:
Đăng nhận xét